Solução privada de litígios do mercado imobiliário e construção civil, com eficácia plena, por via de arbitragem

Stanley Martins Frasão 

Sócio do Escritório Homero Costa Advogados, Mestre em Direito Empresarial

*publicado originalmente no Boletim Jurídico N.º 27 em 14/09/2010

Por ocasião da certificação da prática “Solução privada de litígios do mercado imobiliário e construção civil, com eficácia plena, por via de arbitragem” apresentada pelos senhores Hudson Lídio de Navarro, Camila Pereira Linhares, Paulo Viana Cunha  e Fernando Augusto Cardoso de Magalhães ao Prêmio Innovare 2009 (http://www.premioinnovare.com.br/, que tem por objetivo o desenvolvimento de projetos para pesquisa e modernização da Justiça Brasileira), tive a oportunidade de conhecer os trabalhos desenvolvidos.

A prática está em funcionamento desde 2003, sendo que os custos operacionais da entidade giram em torno de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por mês.

O funcionamento da prática é o seguinte: - o Mercado Imobiliário nas relações de compra e venda oferece a alternativa de aposição de cláusula compromissória nos contratos. O comprador previamente esclarecido, livremente elege a arbitragem institucional como forma de solução, através da cláusula compromissória.

Na eventualidade da ocorrência do litígio entre as partes, a parte interessada, vendedor ou comprador, solicita a instauração do procedimento de arbitragem, apresentando o objeto do litígio, a qualificação das partes e o valor estimado da demanda. Indica-se, neste ato, um especialista da Câmara Setorial de Mercado e Imobiliário e Construção Civil da Câmara eleita para atuar como árbitro. Posteriormente, o árbitro é convidado para atuar e consultado sobre a sua imparcialidade na condução do referido procedimento, devendo a manifestação ocorrer no prazo máximo de sete dias. Aceita a indicação pelo árbitro, a parte contrária é intimada da demanda postulada e do árbitro indicado, devendo manifestar-se em cinco dias sobre a indicação do profissional realizado. Em no máximo trinta dias, contados da distribuição do procedimento, ambas as partes são intimadas para comparecerem à sessão de instauração do procedimento arbitral, que tem por finalidade a assinatura do compromisso arbitral e a realização da audiência de conciliação. Realizado o acordo, o árbitro o declarará por sentença. Sendo infrutífera a conciliação, as partes terão um prazo de sete dias para apresentarem suas alegações iniciais e o procedimento seguirá o rito ordinário, com consequente decisão proferida pelo árbitro.

Os benefícios específicos que tornaram a Justiça mais Rápida e Eficaz são patentes.

No prazo médio de noventa dias, as partes conseguem ter o litígio solucionado de forma definitiva. Tal celeridade é possível em decorrência da metodologia adotada que prevê a utilização de um Regulamento especifico de natureza expedita que, em conformidade com a prescrição legal permite a condução do procedimento com maior brevidade e segurança jurídica, pelo árbitro eleito e especialista na matéria, objeto da discussão.

De 2003 a 2009 foram resolvidos setenta e oito processos, no Estado de Minas Gerais, beneficiando-se 156 pessoas físicas e jurídicas.

Dificuldades foram encontradas, tais como a ausência de conhecimento da população sobre os MESC’s – Métodos Extrajudiciais de solução de controvérsias, pouco conhecimento por parte dos operadores do direito.

Fatores de sucesso da prática estão presentes, podendo ser creditado à perseverança na difusão e aplicação dos MESC’s, trabalho sério, com rigorosa observância das prescrições legais e focado no permanente aperfeiçoamento das práticas.

A Equipe é formada por cinco funcionários, sendo dois estagiários (administrativo e departamento), três funcionários efetivos coordenados por uma advogada, na função de Secretária Geral de Procedimentos, que se reporta ao Diretor Superintendente, Advogado, a quem cabe, na forma Regulamentar, dirimir eventuais dúvidas, superintender as atividades gerais da entidade e responder pela mesma. O Superintendente se reporta ao Presidente da entidade mantenedora e se aconselha com o Conselho Consultivo de Notáveis. A prática conta também com vinte especialistas da Câmara Setorial do Mercado Imobiliário e Construção Civil que são profissionais, aptos a atuarem como mediadores ou árbitros. A Câmara Setorial do Mercado Imobiliário e Construção Civil tem um coordenador e um coordenador adjunto, que tem a função de fazer a interface no mercado da aplicação da arbitragem na referida área de atuação.

A equipe passa por treinamentos através de palestras, cursos de conhecimento, capacitação e “encontros de reciclagem” para atualizações sobre a matéria.

Os procedimentos arbitrais não têm foro especifico determinado pela legislação vigente. Dessa forma, é facultado às partes, ao pactuarem a cláusula compromissória, elegerem a administração do procedimento pela CAMINAS (sede física Belo Horizonte) e escolherem como sede da arbitragem uma cidade diversa da sede física da instituição. Ocorrendo tal situação, instaurado um litígio a CAMINAS administrará o procedimento na cidade eleita. Escolhendo um local neutro para realização das audiências, um funcionário da instituição acompanhará o árbitro nas sessões designadas. É válido esclarecer que as manifestações das partes podem ser encaminhadas por meio eletrônico (e-mail), com a preservação do sigilo de todo  e durante o procedimento.

Foram realizadas parcerias com o CMI/Secovi – Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, SME – Sociedade Mineira dos Engenheiros, SINDUSCON – Sindicato da Industria da Construção Civil, CRECI - Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais.

A prática confirma que somente a iniciativa privada será capaz de equacionar adequadamente a solução do problema da tão falada morosidade do Poder Judiciário.