COMPRA
E VENDA DE IMÓVEIS - ISENÇÃO DO GANHO DE CAPITAL
Gustavo Pires Maia da Silva
Advogado Sócio de Homero Costa
Advogados
A espécie de tributo
denominada Imposto de Renda (“IR”) pode ser listada como uma das principais
fontes de receita tributária da União. De acordo com o Sindicato Nacional dos
Auditores Fiscais da Receita Federal (“SINDIFISCO”) no ano de 2017 a arrecadação
do Imposto de Renda representou 32,86% de todos os tributos federais angariados
pela União.
O IR encontra previsão no
Artigo 153, Inciso III, da Constituição da República de 1988 e no Artigo 43 do
Código Tributário Nacional, e possui como fato gerador a aquisição da
disponibilidade econômica ou jurídica de renda ou proventos de qualquer
natureza.
O ganho de capital está
relacionado com o imposto sobre a renda, seja das pessoas físicas ou mesmo das
pessoas jurídicas. É representado pela diferença entre o valor de aquisição e o
valor de transferência do bem.
Nos moldes da Lei nº 8.981/95, modificada pela Lei nº
13.259/16, para as pessoas físicas o ganho de capital possui alíquotas que
variam de 15% (quinze por cento) a 22,5% (vinte e dois e meio por cento).
No ano de 2005 o Governo Federal editou a Medida
Provisória nº 252/05, convertida na Lei Federal nº 11.196/05, que trouxe
diversos benefícios fiscais, incentivos e isenções.
No que concerne
ao ganho de capital decorrente da alienação de bens imóveis, previu-se a
possibilidade de isenção do IR, apenas para as pessoas físicas, como forma de
reduzir a carga tributária e dinamizar o mercado imobiliário, incentivando o
financiamento de imóveis e a construção de novas unidades.
O Artigo 39 da Lei nº 11.196/05 estabeleceu a
possibilidade de isenção do Imposto de Renda relativo ao ganho de capital para
o proprietário/vendedor de um imóvel se, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias
contados da celebração do contrato, utilizar o valor de venda integralmente do
bem para a aquisição de outro imóvel.
Lamentavelmente, ao regular o dispositivo supracitado,
a Secretaria da Receita Federal do Brasil acabou por criar uma limitação na
isenção do ganho de capital decorrente das operações de compra e venda de
imóvel para obtenção de outro bem da mesma espécie, porque entende que a
isenção se aplicaria na aquisição de imóveis posteriores à realização da venda. Esse entendimento tem
sido adotado pelo Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (“CARF”)[1].
Além da limitação mencionada no parágrafo anterior,
segundo o Fisco Federal, mais uma vez de maneira equivocada, a isenção não pode
ser aplicada na venda de imóvel residencial cujos valores sejam utilizados para
quitar financiamento ou débito remanescente de outro imóvel já adquirido. Mesmo
posicionamento do CARF.
Os entendimentos Fazendários têm sido afastados pelo
Poder Judiciário.
Com relação à primeira limitação, de acordo com o
Superior Tribunal de Justiça, não merece prosperar a investida do Fisco
Federal, porque uma pessoa física geralmente adquire o “segundo imóvel” ainda
“na planta”, em fase de construção, o que dificulta a alienação anterior do
primeiro imóvel, porque necessário ter onde morar até a entrega do imóvel
adquirido. Além disso, a interpretação/regulamentação da Receita Federal criou
óbices aos contribuintes, não previstos na Lei nº 11.196/05.
Especificamente com relação à segunda limitação, de
acordo com o Poder Judiciário, a restrição da lei isentiva pelo Fisco Federal
torna a aplicação da norma quase que impossível, porque grande parte das
aquisições imobiliárias das pessoas físicas é realizada mediante contratos de financiamento
de longo prazo, porque, normalmente, a pessoa física não possui liquidez para
adquirir um imóvel residencial à vista.
Conclui-se ser evidente o exagero do poder regulamentar
da Secretaria da Receita Federal do Brasil, tanto que reconhecido pelo Poder
Judiciário. Desse modo, o contribuinte prejudicado nesta espécie de operação,
pode recorrer ao Poder Judiciário, para que seja afastada a cobrança do
imposto.
[1] Decreto nº
70.235/1972
Art. 25. (...)
§
9o Os cargos de Presidente das Turmas da Câmara
Superior de Recursos Fiscais, das câmaras, das suas turmas e das turmas
especiais serão ocupados por conselheiros representantes da Fazenda Nacional,
que, em caso de empate, terão o voto de qualidade, e os cargos de
Vice-Presidente, por representantes dos contribuintes.
No CARF, quando há empate de
entendimentos, o Presidente do colegiado vota de novo (o chamado "voto de
qualidade"), para desempatar. Como o Presidente das Turmas é, por regra
regimental, um Conselheiro indicado pela Fazenda Nacional, os votos de
qualidade inclinam-se ao atendimento dos pedidos da Procuradoria da Fazenda
Nacional.
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