Gustavo Pires Maia da Silva
Advogado
Sócio do Homero Costa Advogados
A Reforma Tributária, instituída pela
Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº
214/2025, promoverá mudanças relevantes no setor imobiliário. Embora o novo
sistema tenha criado um regime específico para as operações com imóveis,
incorporadoras, construtoras, loteadoras, administradoras, investidores e
proprietários deverão adaptar suas estruturas, contratos e modelos de negócio.
O principal ponto de atenção é a
substituição gradual de tributos atuais pelo IBS – Imposto sobre Bens e
Serviços e pela CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, acompanhada de regras
específicas para o setor imobiliário.
Para incorporadoras e loteadoras, a
Reforma altera significativamente a estrutura tributária dos empreendimentos.
As operações de alienação de imóveis,
inclusive aquelas realizadas no âmbito de incorporações imobiliárias e
parcelamentos do solo, estarão sujeitas ao IBS e à CBS, mas contarão com
redução de 50% (cinquenta por cento) das alíquotas aplicáveis ao regime
imobiliário.
A legislação também estabelece
mecanismos específicos para evitar que o estoque imobiliário existente na
transição seja integralmente submetido à nova tributação. Nesse contexto,
destaca-se o redutor de ajuste, destinado a considerar valores relacionados aos
imóveis já pertencentes ao contribuinte e aos empreendimentos em andamento.
Outro aspecto relevante é a
possibilidade de apropriação de créditos de IBS e CBS relativos às aquisições
realizadas no desenvolvimento dos empreendimentos. Com isso, a estrutura de
custos e a cadeia de fornecedores passam a ter impacto direto na carga tributária
efetiva.
Para as incorporadoras, portanto, será
fundamental avaliar a estrutura tributária de cada empreendimento, mapear os
créditos de IBS e CBS, documentar adequadamente os custos e investimentos
realizados, analisar os efeitos do redutor de ajuste sobre os imóveis
existentes, revisar contratos de incorporação e compra e venda e considerar a
tributação na formação do preço das unidades.
A Reforma torna o planejamento
tributário uma etapa ainda mais relevante da própria estruturação do
empreendimento.
As construtoras também serão diretamente
afetadas pela substituição dos tributos atuais pelo IBS e pela CBS.
A possibilidade de apropriação de
créditos sobre bens e serviços adquiridos na atividade de construção poderá
reduzir parte do impacto da nova tributação. Entretanto, o resultado dependerá
da composição dos custos de cada empresa e da natureza das operações
realizadas.
Nesse cenário, a gestão tributária
deverá estar integrada à gestão de compras e de fornecedores.
A escolha dos fornecedores, a correta
emissão dos documentos fiscais e a adequada classificação das operações poderão
influenciar diretamente o aproveitamento dos créditos.
Além disso, contratos de construção de
longo prazo deverão ser revisados para disciplinar eventual alteração da carga
tributária durante a execução da obra.
Para os proprietários de imóveis, um dos
principais pontos de atenção será a tributação das operações de locação.
A legislação estabelece critérios
específicos para determinar quando a pessoa física que realiza operações
imobiliárias será considerada contribuinte do IBS e da CBS. Portanto, não se
pode afirmar que todo proprietário que recebe aluguel estará automaticamente
sujeito ao novo sistema.
A situação será especialmente relevante
para investidores que possuem diversos imóveis e receitas locatícias
expressivas, pois poderão preencher os requisitos legais para enquadramento
como contribuintes.
Na locação, a legislação prevê redução
de 70% (setenta por cento) das alíquotas do IBS e da CBS, além de tratamento
favorecido para determinadas locações residenciais.
Para a locação residencial, destaca-se
ainda o redutor social de R$ 600,00 (seiscentos reais) por imóvel, por mês,
sujeito à atualização pelo IPCA, observadas as condições estabelecidas na
legislação.
Assim, proprietários com carteira
imobiliária relevante deverão comparar os efeitos da manutenção dos imóveis em
nome da pessoa física com eventual utilização de pessoa jurídica, considerando
não apenas IBS e CBS, mas também Imposto de Renda, custos administrativos,
sucessão patrimonial e distribuição de resultados.
A Reforma também deverá provocar uma
reavaliação das chamadas holdings imobiliárias.
A utilização de uma pessoa jurídica para
concentrar imóveis continuará podendo apresentar vantagens patrimoniais,
sucessórias e administrativas. Entretanto, a simples constituição de uma
holding não garantirá, por si só, economia tributária.
Será necessário realizar uma análise
global da estrutura, considerando a quantidade e natureza dos imóveis, as receitas
de aluguel, as operações de compra e venda, a tributação pelo IBS e pela CBS, o
Imposto de Renda, a distribuição de lucros, os custos de manutenção da pessoa
jurídica e o planejamento sucessório.
A escolha entre pessoa física e pessoa
jurídica deverá ser feita com base no perfil e nos objetivos de cada
investidor.
Os contratos serão outro ponto crítico
da transição.
Contratos de compra e venda de imóveis
na planta, locação, construção, incorporação e administração imobiliária podem
permanecer vigentes durante vários anos, atravessando diferentes etapas da
Reforma Tributária.
Por isso, deverão ser avaliadas
cláusulas relativas à responsabilidade pelo pagamento dos tributos, repasse de
eventual aumento da carga tributária, reajuste de preços e manutenção do
equilíbrio econômico-financeiro.
Nos novos contratos, será recomendável
estabelecer de forma clara quem suportará eventual impacto decorrente da
alteração da legislação tributária.
Nos contratos antigos, deverá ser
analisada a existência de cláusulas que permitam a revisão ou o repasse de
encargos tributários supervenientes.
A principal preocupação econômica do
setor será verificar se a Reforma provocará aumento do custo dos
empreendimentos e, consequentemente, dos preços dos imóveis.
A resposta não será uniforme.
A carga tributária efetiva dependerá da
alíquota aplicável, das reduções previstas para o setor, dos créditos
apropriados, dos custos do empreendimento e da capacidade de repasse ao
comprador.
Em um mercado competitivo, o
incorporador poderá não conseguir transferir integralmente eventual aumento de
custo para o preço final, reduzindo sua margem de lucro.
Em mercados com elevada demanda, por
outro lado, poderá existir maior possibilidade de repasse.
Por essa razão, o impacto deverá ser
calculado individualmente para cada empreendimento.
A Reforma não produzirá seus efeitos de
forma imediata.
Durante o período de transição, empresas
e investidores deverão conviver com o sistema tributário atual e com a
implantação gradual do IBS e da CBS.
Esse cenário será especialmente
relevante para empreendimentos imobiliários de longo prazo, nos quais a
aquisição do terreno, a construção, a comercialização e o recebimento das
parcelas ocorrerão em períodos tributários distintos.
O controle fiscal e financeiro deverá,
portanto, acompanhar cada etapa do empreendimento.
Diante do exposto, conclui-se que: (a) a
Reforma Tributária não elimina o tratamento diferenciado conferido ao setor
imobiliário, mas altera de forma significativa a sua dinâmica tributária; (b)
para incorporadoras e loteadoras, os principais desafios concentram-se na
apropriação de créditos, na aplicação do redutor de ajuste, na tributação das
vendas e na formação do preço dos empreendimentos; (c) para construtoras, será
essencial compreender os reflexos do novo sistema sobre a cadeia de
fornecedores e sobre o aproveitamento de créditos; (d) para proprietários e
investidores, a questão central consistirá em avaliar a tributação das locações
e a conveniência de manter os imóveis na pessoa física ou em estruturas
societárias; (e) para todos os agentes do setor, a revisão contratual e o
planejamento tributário assumirão papel de destaque; e (f) os efeitos da
Reforma não poderão ser mensurados pela simples comparação entre alíquotas,
sendo indispensável apurar o custo tributário efetivo de cada operação, à luz dos
créditos, dos redutores, da estrutura jurídica adotada, do fluxo de caixa, das
cláusulas contratuais e da capacidade de repasse ao preço.
Nesse contexto, a Reforma Tributária
deve ser incorporada ao planejamento dos negócios imobiliários desde a sua
concepção, porque a adaptação antecipada será determinante para preservar
margens, mitigar riscos e identificar oportunidades no novo sistema.
